Vers une baisse des prix immobiliers ?

L’industrie immobilière s’approche d’une crise sans équivalent historique avec une baisse des prix immobiliers. Le secteur a traversé plusieurs périodes turbulentes dans le passé, mais le risque de baisse importante est désormais multiplié.

Dans la décennie précédente, les crédits immobiliers, à la portée de presque tous, ont provoqué une flambée des prix de l’immobilier à des sommets jamais atteints. Durant cette période, des rendements élevés, souvent à un chiffre, parfois à deux chiffres, ont été réalisés annuellement, notamment dans les zones urbaines.

La fin de l'argent "gratuit"

Cependant, l’escalade de l’inflation et le durcissement de la politique monétaire de la BCE, de la Fed et d’autres institutions monétaires mettent un frein abrupt à cette tendance. Les prix immobiliers chutent mondialement et là où les bulles étaient les plus grosses, la dégringolade est la plus vertigineuse.

En Europe, les prix immobiliers réels ont le plus décliné au dernier trimestre par rapport à l’année précédente en Suède (-13,7%) et en Allemagne (-12,1%). À l’échelle mondiale, les baisses les plus marquées ont été enregistrées en Nouvelle-Zélande (-16,5%) et à Hong Kong (-15,1%), selon les données de la Banque des Règlements Internationaux. Pour la première fois depuis 12 ans, les prix immobiliers sont en baisse à l’échelle globale.

La hausse des taux va t-elle continuer en immobilier ?

Ce déclin devrait se prolonger tant que les banques centrales garderont les taux d’intérêt élevés pour combattre l’inflation.

L’institut allemand Ifo confirme cette tendance avec ses prévisions les plus récentes pour la construction de nouveaux logements. Alors que 295 300 logements ont été construits l’année dernière, ce nombre devrait descendre à 200 000 d’ici 2025. Cela est directement lié à la baisse de la demande à cause des coûts élevés.

Là où la demande s’affaisse, les prix chutent aussi. Simultanément, l’offre de biens immobiliers en vente augmente, car de moins en moins de personnes peuvent se permettre les coûts financiers associés.

Le secteur de la construction et les banques vont être touchés de manière similaire par cette tendance. Les banques, car les taux de défaut de crédits augmentent et que les garanties déposées dans les bilans doivent être ajustées en raison de la dévaluation des biens immobiliers. C’est un indicateur clair de la récession à venir, car l’économie manquera d’argent pour investir. Obtenir de l’argent devient de plus en plus coûteux et les institutions de crédit prêtent moins pour tenir compte du risque immobilier dans leurs bilans.

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Les spécialistes sont unanimes : la vigueur du marché immobilier s’effrite de mois en mois, à l’instar de l’inflation qui peine elle aussi à reprendre des couleurs. Les rapports d’experts du secteur se succèdent et ne sont guère plus optimistes. L’immobilier fait triste mine sur le marché français. Après avoir tiré la sonnette d’alarme sur l’urgence de la situation immobilière en France en s’adressant directement à Emmanuel Macron, c’est une note des Notaires de France parue le 15 mai dernier qui détaille les derniers chiffres.

Factuellement, la baisse des ventes immobilières n’a rien d’étonnant face aux taux qui, selon les prêts accordés ce mois-ci, ont triplé depuis plus d’un an. En janvier 2022, les taux d’intérêt s’élevaient en moyenne à 1,07 %, hors frais d’assurance. Ils sont désormais pratiqués à hauteur de 3,15 % (avril 2023).

Et le triplement des taux d’emprunt en l’espace de 15 mois se répercute inévitablement sur le volume des ventes. Les notaires déplorent une chute, passant de 1 205 000 transactions immobilières en un an à 1 083 000. Ce qui préoccupe le plus les professionnels, c’est l’évolution que pourraient prendre les prochains mois. La baisse des ventes immobilières pourrait bien descendre en dessous du million avant la rentrée scolaire de septembre et anéantir le printemps immobilier, une période pivot pour les professionnels du secteur.

Quelles sont les villes les plus impactées par la baisse des prix immobiliers ?

La ville de Paris est actuellement sous le feu des projecteurs, étant la première à démontrer des indices de refroidissement, que ce soit au niveau des transactions récentes ou des prix de vente.

Il est indéniable qu’avec l’escalade des prix de l’immobilier après la crise du Covid, les coûts immobiliers à Paris pouvaient donner le tournis aux potentiels acquéreurs. C’est donc avec une certaine quiétude, appréciée par les futurs propriétaires, que le marché immobilier parisien affiche une réduction de 1,6 % sur le coût des appartements anciens en 2023.

Suite à sept années d’immobilisme, le tarif moyen de l’immobilier à Paris est aujourd’hui de 10 410 € le mètre carré, d’après les notaires de France. Ceux-ci anticipent de nouvelles statistiques, suggérant une tendance à la déflation du marché qui pourrait faire chuter le prix médian à 10 250 € avant la fin de l’été.

Selon ce même étude, la dépréciation des prix immobiliers à Paris se répercuterait sur les régions limitrophes de la capitale. Le marché de l’immobilier en proche banlieue devrait bientôt afficher une décote de 3,4 % par rapport à l’année précédente, et de 1,2 % en banlieue éloignée.

Au niveau national, le déclin du marché immobilier est beaucoup plus discret. D’ici la fin du mois de mai, l’ensemble du marché français aura continué sa progression, mais de manière très modérée. Les notaires de France prévoient donc que le coût moyen de l’immobilier en France affiche une hausse annuelle de 1,3 %. La diminution du pouvoir d’achat des ménages montre toujours une certaine résilience face à l’impact sur le coût de l’immobilier en zone urbaine, contrairement au choc de la réduction du volume des transactions.

Baisse des prix immobiliers

Miser sur le long terme avec la baisse des prix immobiliers ?

Nous recommandons néanmoins de ne pas se focaliser uniquement sur les défis à court terme lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. L’immobilier demeure un placement à long terme au sein d’un portefeuille diversifié, envisagé sur une période de plusieurs années.

L’immobilier doit être considéré dans une allocation patrimoniale comme un actif distinct qui génère un rendement attrayant sur le long terme tout en étant moins sujet à la volatilité que les actifs financiers.

De plus, dans le contexte actuel, c’est un actif qui offre une protection contre l’inflation. Par exemple, en 2022, l’ajustement des loyers a partiellement compensé les baisses de valeur des biens, et cette tendance devrait se poursuivre en 2023 et 2024, avec un effet retardé. Par exemple, les loyers dans le secteur immobilier commercial continuent d’augmenter de +1 % à +10 % par an dans les grandes villes européennes.

Nous estimons que l’essentiel de la hausse des taux d’intérêt a déjà été prise en compte en Europe et ailleurs, compte tenu du début du recul de l’inflation et du ralentissement de l’économie mondiale. Nous ne prévoyons pas de nouvelles augmentations des taux d’intérêt à long terme au cours des 12 prochains mois, ce qui suggère une stabilisation des coûts de financement de l’immobilier à l’avenir. Cette tendance devrait favoriser la valeur de l’immobilier commercial.

Au fur et à mesure que les coûts énergétiques et les taux d’inflation diminuent, nous nous attendons à une reprise de la croissance économique en Europe et ailleurs, ce qui devrait stimuler la demande de bureaux, d’entrepôts et d’espaces de vente au détail.

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