Les sociétés
à prépondérance immobilière

Temps de lecture : 25 minutes

Bienvenue dans cette partie dédiée aux sociétés à prépondérance immobilière. Vous avez ainsi vu toutes les phases de l’investissement immobilier. Nous avons vus également ensemble les points principaux à considérer pour chaque achat de bien immobilier : la bien immobilier en lui-même (rentabilité, exploitation…etc), votre temps et vos compétences, et pour finir le montage.

Penser à la société fait partie intégrante du montage fiscal et social. C’est ce que nous allons voir dans ce module. Nous allons vous décrire ce qu’il est possible de faire avec les sociétés.

Investir sans société

Mais avant de commencer, vous avez peut-être pensé ou déjà investi en nom propre sur de l’investissement immobilier sans connaissances. Certes, il y a quelques options qui sont très attractives comme la location meublée mais investir sans société sur certains types d’exploitation en immobilier peut être dévastateur. Voici les conséquences potentielles qu’un mauvais montage provoque :

La société, booster de votre patrimoine immobilier

Nous le verrons plus bas, mais créer sa société peut être un formidable booster de patrimoine si le montage que vous avez fait tient la route et correspond à vos besoins et à vos objectifs. 

Créer sa propre société constitue une étape décisive pour optimiser et développer son patrimoine immobilier. Cette démarche offre une structure organisée pour la gestion, l’acquisition, et la valorisation de biens immobiliers, tout en offrant une meilleure maîtrise des leviers fiscaux. Une société, telle que la Société Civile Immobilière (SCI), permet notamment de faciliter la transmission de patrimoine entre générations, d’optimiser les avantages fiscaux et de protéger ses biens personnels des éventuelles dettes liées à l’activité immobilière. De plus, en fonction de la forme juridique choisie, elle peut offrir des opportunités de lever des capitaux, d’associer de nouveaux investisseurs ou de diversifier son portefeuille immobilier. 

Contenu du module
"Les sociétés à prépondérance immobilière"

L’objectif de cette partie est donc de vous détailler les possibilités offertes par les sociétés et ce que vous pouvez faire pour booster vos investissements. Ce module se divise donc en plusieurs chapitres :

  • Chapitre I : Les possibilités offertes par les sociétés
  • Chapitre II : Les SCI (Société Civile Immobilière)
  • Chapitre III : Constituer sa société

Chapitre I : Les possibilités offertes par les sociétés

Vous devez être au courant que les sociétés permettent de faire des choses formidables et qui sont impossible à faire avec un investissement en nom propre. Si vous voulez évoluer en immobilier, vous allez être obligé de passer par cette étape là. Voici la liste des points ci-dessous que vous découvrirez dans ce chapitre I. 

Chapitre II : les SCI

C’est très certainement la question la plus posée de la part des investisseurs : dois je créer ma SCI ? Voici donc une partie sur les différents points d’attention pour les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)

Chapitre III : Constituer sa société

Constutuer ou créer votre société sera très certainement un poitn de passage obligatoire à un moment donné dans votre vie d’investisseur. Vous devez donc être formé sur les sociétés et comment elles fonctionnent. Mieux, vous devez aussi anticiper et comprendre qu’il y a des coûts inhérents que vous ne pourrez pas éviter. 

Nous vous décrirons donc dans ce chapitre les différents coûts à prendre en compte mais aussi les pièges à anticiper.

Chapitre I : Les possibilités offertes par les sociétés

Nous allons aborder donc dans ce module les sociétés à prépondérance immobilière. C’est un sujet assez complexe et qui demande du savoir avant de se lancer. Il est important de savoir comment fonctionne les sociétés afin de s’adapter à toutes les situations que vous rencontrerez en immobilier, à tous les types de projet également.

Souvent, les investisseurs débutants posent la question : Dois-je monter une SCI ? Nous l’avons vu dans tout les modules et chapitres précédents, il est impossible de répondre à cette question car cela va dépendre de plusieurs facteurs :

  • Vos objectifs en termes de patrimoine
  • Le bien et sa future exploitation
  • Votre avancement et votre patrimoine actuel

La question que vous devez donc vous poser n’est pas « Dois-je faire une SCI ? » mais bien « Pourquoi monter une société ou une SCI ? », ou encore « Quel est donc l’intérêt de monter une société ? ».

1. Généralités et définition d'une société

Une société est une personne morale qui permet de dissocier votre patrimoine du patrimoine acheté par vous, en tant que personne physique.

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique particulièrement appréciée en France pour gérer et détenir des biens immobiliers. Conçue pour répondre à des besoins spécifiques en matière d’investissement immobilier, elle se distingue des autres formes de sociétés, comme les SARL ou SAS, habituellement utilisées dans un cadre commercial.

2. La protection de l'associé derrière une structure légale

L’essence de la société est de permettre de s’associer et d’éviter l’indivision qui peut être un danger mortel pour les investisseurs peu expérimentés. En indivision, vous êtes donc associés sur le bien.

Dans une indivision, les décisions ne sont pas dissociées des participations dans la société. La société va permettre de cadrer et de réglementer votre activité, ce que ne peut pas faire l’indivision.

Dans une société, les participations sont définies mais chacun déteint un pourcentage de la société mais les décisions peuvent être règlementées en détail et selon ce que vous souhaitez selon les statuts de la société (ou les pactes d’associés). Ainsi, vous pouvez avoir par exemple détenir 50% d’une société avec un associé ou même votre enfant et prendre les décisions seules. Inversement, vous pouvez détenir 100% d’une société (non possible dans le cas d’une SCI) et les décisions peuvent être prises par une personne qui n’est pas vous.

Les sociétés empêchent la dissolution anticipée au contraire de l’indivision. Si vous ne voulez pas rester indivisaire, vous pouvez provoquer automatiquement la vente du bien. Les sociétés permettent de sécuriser ce point là en particulier.

3. Une responsabilité limitée selon les types de montages

Votre responsabilité sera limitée au niveau de vos apports dans certains types de société. Sans société ou avec une SCI, les créanciers pourront venir vous chercher sur votre patrimoine personnel. Ceci inclut votre résidence principale. Une société permet donc en général de protéger l’investisseur. 

Cependant, les banques demanderont des garanties complémentaires et/ou un cautionnement, même si vous investissez dans une structure à responsabilité limitée.

4. Un meilleur cadrage de votre activité

Créer une société permet aussi de voir et d’anticiper l’évolution de votre patrimoine à long terme et de dissocier votre patrimoine en nom propre (personnel) et votre patrimoine en société (professionnel). Également la banque a des formalités de calcul de taux d’endettement différents si vous empruntez en nom propre ou si vous empruntez en société. Ainsi, vous pouvez jouer sur ces points là si vous souhaitez continuer à emprunter. L’autre intérêt des sociétés permet donc d’optimiser également votre endettement personnel.

Les sociétés permettent également de vous associer avec une ou plusieurs personnes et donc de voir plus grand.

5. L'optimisation fiscale

La beauté de créer une société est aussi la possibilité d’optimiser fiscalement ses projets immobiliers. Grâce aux montages à l’Impôt sur les Sociétés, vous pourrez optimiser fiscalement parlant votre projet.

Pour rappel, vous pouvez lister des charges déductibles qui feront baisser votre résultat fiscal. Ainsi, sur un investissement immobilier, vous ne paierez en général peu ou pas d’impôts sur plusieurs années. Consultez le module sur la fiscalité des sociétés pour en savoir plus à ce sujet.

Pour rappel : Liste des charges déductibles dans les montages à l'IS

Liste des charges déductibles

      • Intérêts d’emprunt et frais bancaires
      • Travaux d’amélioration entretien et réparation
      • Assurances
      • Charges non récupérées
      • Taxes foncières
      • Charges locatives et dépenses de gestion

Charges déductibles en plus grâce à l'imposition sur les Sociétés

      • Les frais de notaire

Les frais de notaire sont entre 8% et 8,5% de frais par rapport au prix du bien en valeur nette. Cette charge déductible est non négligeable.

      • Les frais d’agence

Les frais d’agence immobilière sont aussi une grosse charge à déduire à condition qu’elles soient à votre charge pendant l’achat. 

      • Les frais de constitution de la société
      • Les travaux d’agrandissement, construction et reconstruction.
      • Les frais qui concourent à la gestion de la société

Vous pouvez faire passer des frais qui vous permettent de gérer la société du moment que l’activité reste dans l’objet social de la société et n’est pas disproportionné.

      • Rémunération du gérant / Salaires

Oui, votre rémunération ou celle de vos associés va aider à réduire le résultat fiscal de votre société. C’est tout l’intérêt des montages à l’IS. Vous vous payez en premier avant de payer l’impôt.

      • Les amortissements par composante. Ils représentent une grosse partie de ces charges déductibles.

L’amortissement est aussi un avantage fiscal qu’une société va pouvoir utiliser pour remplacer un actif qui se déprécie. On considère fiscalement que votre bien immobilier va se déprécier au fil des années. Ce bien immobilier est donc « découpé » suivant divers composantes (murs, toiture, électricité, peinture…etc) avec des durées d’amortissement standardisées.

6. L'optimisation de votre succession et des relations

L’autre avantage des sociétés est aussi d’optimiser votre succession et d’optimiser les relations avec votre famille et vos enfants. Les sociétés vont permettre de faire de la donation de votre vivant ou de vous associer avec votre conjoint.

Vous pourrez ainsi optimiser la donation à vos enfants. Vous aurez aussi droit à des abattements et à des exonérations.

Les sociétés permettent aussi le démembrement. Le démembrement est une technique juridique qui consiste à diviser le droit de propriété d’un bien en deux droits distincts :

  • L’usufruit : Il confère à son titulaire, appelé usufruitier, le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, comme par exemple les loyers pour un bien immobilier ou les dividendes pour des actions. L’usufruitier est également responsable des charges courantes liées au bien, comme les taxes ou les frais d’entretien.
  • La nue-propriété : Elle confère à son titulaire, le nu-propriétaire, le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le donner, mais sans en avoir la jouissance ni en percevoir les revenus tant que dure l’usufruit. À la fin de l’usufruit (qui peut être définie par une période déterminée ou à la mort de l’usufruitier, par exemple), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Le démembrement est souvent utilisé dans des stratégies de transmission patrimoniale, car il permet, par exemple, de donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit, et donc la jouissance du bien et ses revenus, pendant sa vie. De plus, fiscalement, la valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à la valeur de la pleine propriété, ce qui peut permettre de réduire les droits de donation ou de succession.

Dans le contexte des sociétés, le démembrement peut aussi s’appliquer aux parts sociales ou aux actions d’une entreprise. Il peut permettre par exemple de transmettre progressivement le contrôle d’une entreprise à la génération suivante, tout en conservant les revenus qu’elle génère pendant une période déterminée.

Chapitre II : Les SCI (Société Civile Immobilière)

Les SCI vont être les sociétés les plus simples et les plus à la portée des investisseurs. Dans une SCI, il faudra être au minium 2 associés. Une SCI avec un seul associé est vouée à être liquidé (fermée). Les associés dans la SCI peuvent néanmoins être autant des personnes physiques que des personnes morales. Vous pouvez donc vous associer avec une autre société ou une autre SCI que vous avez aussi.La SCI vous permet de sécuriser vos relations avec vos associés et de passer à un niveau supérieur dans l’immobilier.

Vous devrez penser long terme en créant une SCI. Car pour être rentable, vous allez devoir anticiper les frais de gestion et de fonctionnement. Souvent, avec un seul bien immobilier dans la SCI, votre société ne sera pas rentable.Si la rentabilité n’est pas votre objectif mais que vous avez un objectif long terme avec vos enfants et votre succession, alors dans ce cas, oui, créer une société est une très bonne option.

1. Les statuts

Les statuts d’une SCI sont libres et très larges. Les statuts sont en fait un contrat, un accord passé entre plusieurs personnes (ici les associés). Dans les statuts, vous pouvez adapter point par point ce que vous voulez vraiment pour toute la vie de la SCI.

Vous pouvez inclure dans les statuts plusieurs clauses spécifiques qui s’appliquent dans tel ou tel cas. Cela permet de sécuriser tous les processus et les évènements de la SCI. 

Les statuts sont ensuite enregistrés aux Impôts et vont permettre d’opposer à vos associés et aux tiers s’il y a un litige entre associés.

La SCI est théoriquement suffisante si vous souhaitez acquérir un parc immobilier de façon classique. Nous le rappelons encore, mais il vous est indispensable de consulter un expert avocat ou votre notaire pour définir avec lui la meilleure stratégie à adopter.

2. Les activités commerciales en SCI

Vous aurez un point important à considérer avec une SCI. Les activités commerciales ou considérées comme commerciales sont proscrites. Les activités de location meublée sont ainsi dans ce cas et sont considérées comme des activités commerciales. Si c’est le cas, votre SCI devra être soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Dans la plupart des cas, une SCI à l’IR (Impôts sur les Revenus) sera plus adapté pour de la location nue ou de la location de locaux professionnels non meublés.

Les activités d’achat-revente (exemple : marchand de biens) sont complètement interdites avec une SCI. Attention donc à ce point particulier.

3. La succession / donation

Ce qui est un excellent avantage en SCI est la succession / donation de votre vivant. Vous pouvez inclure vos enfants dans une SCI même si ils sont mineurs. Vous pouvez décider des droits que vous leur donnez. Certains droits de vote peuvent être coefficientés pour les parents pour majorer vos décisions.

Également certains abattements sont possibles pour les donations. Vous êtes exonérés d’impôts sur les dons (100 000 euros tous les 15 ans). Consultez cet article pour plus de précisions : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14203

4. Les associés sont responsables des dettes

Que ce soit dans le cas d’une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS, les associés sont indéfiniment responsables des dettes.Si par exemple, vous ne pouvez plus payer l’emprunt. La banque va venir chercher la société mais peut aussi remonter au niveau de l’associé pour liquider ce qu’il manque.

La SCI est donc plutôt une protection pour vous au niveau des relations entre les associés mais ne constitue pas une protection au niveau des créances. Tous les associés sont responsables des créances à leurs niveaux de parts.

5. Attention aux abus

Sur conseils-immo-rentable.fr, nous souhaitons aussi vous mettre en garde et vous aider à bien investir. Ce chapitre est ainsi dédié aux différents abus que vous pouvez rencontrer avec les sociétés. Elles peuvent être graves et vous devrez être vigilant vis-à-vis de ça.

Dans le contexte des sociétés, plusieurs formes d’abus peuvent être identifiées. Ces abus peuvent avoir des conséquences juridiques, fiscales ou financières. Voici une liste non exhaustive des abus couramment observés.

Il convient de noter que ces abus peuvent avoir de lourdes conséquences tant sur le plan civil que pénal pour les personnes impliquées, ainsi que des conséquences financières pour la société elle-même. Les législations nationales définissent généralement les règles et les sanctions relatives à ces abus.

Lorsqu’un dirigeant utilise les biens de la société pour des besoins personnels non justifiés par l’intérêt de la société. Votre société à prépondérance immobilière doit donc exploiter des biens immobiliers sauf cas contraire spécifiquement mentionné dans les statuts

Lorsqu’un dirigeant ou un actionnaire majoritaire prend des décisions qui ne sont pas dans l’intérêt de la société mais dans son intérêt personnel.

Lorsqu’un petit groupe d’actionnaires ou d’associés utilise ses droits pour bloquer des décisions dans le but de favoriser ses intérêts particuliers au détriment de l’intérêt collectif.

Lorsqu’un actionnaire majoritaire ou un groupe d’actionnaires utilise sa position dominante pour prendre des décisions qui lèsent les actionnaires minoritaires.

Comme mentionné précédemment, c’est lorsque des structures ou des montages juridiques sont mis en place principalement pour bénéficier d’avantages fiscaux sans véritable substance économique.

Lorsqu’une personne détournant, au détriment d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé.

Chapitre III : Constituer sa société

Vous ne devez pas monter une société sans but et après vous dire « on verra bien ». Votre projet et vos objectifs doivent être mûrement réfléchis. Vous devez avoir en tête donc vos objectifs d’investissement, si vous voulez investir ou inclure vos enfants à l’avenir, optimiser fiscalement votre projet ou optimiser votre endettement.

Beaucoup de sociétés vous permettront de créer votre propre « costume sur mesure ». Nous vous conseillons très fortement de consulter un avocat spécialisé dans les sociétés à prépondérance immobilière ou encore votre notaire. Ils vous aideront à déterminer ce qui vous conviendra le mieux en termes de montage immobilier.

Bien entendu, créer une société présente de nombreux avantages, mais possède aussi quelques points négatifs. Vous aurez des coûts de mise en place ainsi que des coûts de fonctionnement. La gestion administrative est également plus lourde à gérer que si vous étiez en nom propre. La constitution de société est un point critique que nous nous devons de vous rappeler. Nous ne fournirons pas de statuts types pour vous aider à créer une société.

Les statuts types ne seront à coup sûr pas adaptés à votre situation et c’est pour cela que vous devrez rédiger des statuts sur mesure avec votre avocat ou votre notaire. Les possibilités listées dans ce module plus haut ne sont qu’une petite partie de ce qu’il est possible de faire.

Le but principal des statuts sur mesure est de vous aider à anticiper tous les cas que vous pourrez rencontrer pendant l’existence de la société.

1. Les coûts de création de votre SCI

Lors de la constitution de votre SCI, la publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une étape incontournable pour notifier au grand public la naissance de votre entité. Ces coûts sont inévitables, que vous décidiez d’assurer cette publication en autonomie ou via un intermédiaire.

La tarification pour la publication d’une annonce légale relative à une SCI est fixe, mais varie en fonction du département de publication. Vous pouvez vous attendre à des tarifs oscillant entre 185€ et 217€ hors taxes.

Suite à la parution de l’annonce de création de votre SCI dans un Journal d’Annonces Légal, l’étape suivante est l’immatriculation de la société. Après cela, vous recevrez votre extrait KBis qui est en quelque sorte la carte d’identité de la société. Les coûts associés à cette procédure se décomposent comme suit :

  • Émoluments du greffe : environ 59 € TTC.
  • Coûts liés au dépôt d’actes : environ 8 €.
  • Frais associés à la déclaration des bénéfices effectifs : environ 21 €.

Le coût global de l’immatriculation de votre SCI s’élève donc à 88 €.Peu importe la méthode de création de votre SCI – que ce soit par l’intermédiaire d’un avocat, d’un expert-comptable, d’un notaire ou via une plateforme en ligne – ce frais est inévitable et non-négociable.

L’une des étapes cruciales lors de la mise en place d’une SCI est la rédaction des statuts, qui servent de cadre opérationnel pour la gestion de la société. Il est primordial d’apporter une attention particulière à cette étape, car toute modification future engendrera des frais additionnels. Il existe principalement trois méthodes pour la rédaction des statuts, chacune ayant un coût différent pour la création de votre SCI :

  • Rédaction personnelle ou par un proche :

Rédiger des statuts nécessite une compréhension aiguë des implications juridiques de chaque clause. Pour garantir leur clarté et prévenir des ambiguïtés, il faut s’assurer que chaque terme est bien choisi et explicite. Cela dit, si vous ou un proche avez une solide connaissance juridique, vous pouvez envisager cette option, mais nous conseillons de passer par un expert dans ce domaine.

  • Confier la rédaction à un professionnel (avocat, expert-comptable ou notaire) :

Le coût pour cette prestation peut s’échelonner entre 1.500€ et 2.500€, variant selon le professionnel sollicité et l’étendue de sa prestation.

Gardez à l’esprit que le choix de la méthode impactera directement le coût de création de votre SCI, tout en ayant des conséquences sur la solidité et la clarté de vos statuts. Nenégligez surtout pas cet aspect et privilégiez fortement l’implication d’un expert spécialisé dans ce domaine (avocat, notaire…). Mais constituer une société avec un avocat ou un notaire doit être vu comme un investissement.

Notez également que la confiance envers un spécialiste n’exclut pas le contrôle. Certes, vous déléguez la rédaction à un avocat ou à un notaire mais c’est vous qui donnez les prérogatives.

2. Les pièges à éviter

Un des points à prendre en compte lors de la création de la société est d’éviter d’être à 50/50 avec votre associé. Cela peut poser quelques problèmes. La solution est donc d’être à un pourcentage différent ou de prévoir un pacte d’associés.

Les sociétés présentent aussi des coûts de fonctionnement que vous devrez automatiquement prendre en compte comme les frais de comptabilité.La gestion comptable est incontestablement l’une des responsabilités essentielles d’une entreprise. La comptabilité peut être assurée en interne, directement par le dirigeant ou un employé dédié.

Toutefois, préférez externaliser cette tâche en faisant appel à un expert-comptable. Ce professionnel est chargé de la tenue, de la vérification, du suivi et, si nécessaire, de la rectification des comptes. Il est également en charge de la préparation des comptes annuels, de l’élaboration des budgets prévisionnels et peut effectuer un audit de la structure.

Les tarifs de l’expert-comptable ne sont pas fixes. Ils peuvent fluctuer en fonction de plusieurs éléments, tels que l’étendue des missions confiées, la complexité de la situation comptable de l’entreprise ou encore la renommée du professionnel sollicité. Ainsi, si par exemple, vous avez 1000 € de frais de compatibilité par an au travers de votre SCI, anticipez le dans votre projet, car évidemment, cela va grever votre cashflow.

Conclusion sur les sociétés à prépondérance immobilière

Vous l’aurez compris, créer sa société quelque soit le type de montage peut être un vecteur formidable et booster votre activité. Avec les sociétés, on fait souvent le parallèle avec les moyens de transport. Voyez un investissement en nom propre comme un transport à vélo, et un investissement en société comme une voiture. 

Créer sa société permet donc d’avoir un costume sur mesure pour vos investissements mais aussi permet de vous associer pour progresser plus vite par exemple. 

Dans ce module, nous avons simplement gratté la surface de ce qu’il est possible de faire avec les sociétés. Nous le rappelons plusieurs fois, mais l’intervention d’un avocat spécialisé ou de votre notaire vous aidera grandement à sécuriser vos investissements et à ne rien omettre. 

Voici également un livre que nous vous conseillons sur les sociétés pour l’immobilier. 

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