Pourquoi le cashflow est plus important que la rentabilité dans l'investissement immobilier

Aujourd’hui, nous allons aborder un sujet de grande importance pour tous les investisseurs immobiliers : la question de la rentabilité versus le cashflow. Un sujet qui suscite souvent de nombreux débats, mais où il semble y avoir une conclusion assez claire : la rentabilité, nous n’en avons pas vraiment besoin. 

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Le mirage de la rentabilité

La rentabilité est une notion familière pour tous ceux qui s’intéressent à l’investissement, quelle que soit la forme qu’il prend. Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, la question se pose souvent : « Quel est le minimum de rentabilité à atteindre ? » Cependant, je vous dirai, et vous serez peut-être surpris, que la rentabilité, on s’en fout. Oui, vous avez bien entendu, ce n’est pas la rentabilité qui compte vraiment dans un investissement immobilier, c’est le cash flow.

Permettez-moi de vous expliquer. Votre objectif en tant qu’investisseur immobilier est de trouver un équilibre juste entre la valeur patrimoniale du bien et le fait que votre bien soit rentable. Mais attention, je parle de rentabilité au sens cash flow du terme, pas au sens rentabilité du terme.

Les différents types de rentabilité

Pour mieux comprendre ce que je veux dire, voyons ensemble ce qu’est la rentabilité et comment la calculer.

Il existe trois types de rentabilité : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette. La rentabilité brute se calcule en prenant le loyer annuel (au numérateur) et en le divisant par le coût total d’acquisition du bien. Ce coût englobe non seulement le bien immobilier lui-même, mais aussi les travaux, les frais notaires, les frais de garantie bancaire, etc.

La rentabilité nette est un peu plus complexe. Elle est calculée en prenant la différence entre le loyer annuel et les charges, le tout divisé par le coût d’acquisition.

Enfin, la rentabilité nette nette tient compte des impôts. Elle est calculée en prenant le loyer annuel moins les charges moins les impôts, le tout divisé par le coût d’acquisition.

La limite des indicateurs de rentabilité

Mais voici la chose : si vous comparez ces différents types de rentabilité, vous remarquerez que la notion d’apport n’apparaît dans aucune d’elles. Peu importe si vous achetez votre bien immobilier 100% à crédit, voire même 110% si la banque finance les travaux et les frais notaires, ou que vous l’achetez en cash, la rentabilité sera la même. C’est pourquoi je dis que la rentabilité n’est pas un indicateur suffisant. Ce qui compte vraiment, c’est le cash flow.

Le cash flow : le véritable indicateur de succès

Le cash flow, c’est la différence entre les recettes (c’est-à-dire vos loyers) et les charges. Ces charges incluent le crédit immobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance de prêt, la cotisation foncière des entreprises, les frais d’expertise comptable, et les éventuels impôts.

L’objectif quand vous investissez dans l’immobilier est de ne pas payer d’impôts. Il est tout à fait possible de réaliser des investissements immobiliers sans payer d’impôts, en optant pour le régime du réel.

Lorsque vous êtes en visite pour un bien immobilier, vous pouvez rapidement calculer la rentabilité brute pour vous donner une idée. Si vous êtes aux alentours de 10%, normalement, votre investissement commence à sentir bon. Mais attention, des charges de copropriété élevées peuvent plomber votre cash flow sans affecter votre rentabilité brute. C’est pourquoi il est toujours important de demander le montant des charges de copropriété à l’agent immobilier ou au propriétaire vendeur.

Quelques conseils pratiques

Plus on investit dans une ville où l’immobilier est cher, plus il sera difficile d’avoir du cash flow sur votre bien immobilier sans avoir besoin de mettre de l’apport. Plus cet apport sera important, plus le cash flow sera positif et important, puisque cet apport va venir diminuer la mensualité de crédit immobilier.

Avant chaque visite, je vous conseille de faire un prévisionnel de rentabilité. Vous devez savoir à combien vous pouvez vous positionner pour avoir un cash flow intéressant en fonction ou pas de l’apport que vous serez en capacité de mettre sur cet achat immobilier.

En termes de cash flow, en location normale (c’est-à-dire sans prendre en compte la colocation ou la location courte durée), on peut espérer un cash flow qui varie entre 50 et 100 euros par tranche de 100.000 euros d’investissement. C’est-à-dire que pour chaque 100.000 euros empruntés, vous devriez pouvoir générer un cash flow de 50 à 100 euros.

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