La mise en location
de son bien immobilier

Temps de lecture : 50 minutes

Bienvenue dans cette partie critique de votre projet d’investissement locatif, qui concerne la mise en location de votre bien immobilier. Mettre en location un logement doit être théoriquement la suite logique de tous les modules que vous avez vus précédemment sur notre site « conseils-immo-rentable.fr« . Le but de notre site est de prodiguer les meilleurs conseils dans toutes les phases de l’investissement locatif. Ainsi, vous avez pu voir les points ci-dessous :

Vous avez sûrement réussi après de nombreuses étapes à trouver un bien immobilier rentable, à le négocier, passé l’étape des travaux et de la recherche de financement auprès d’une banque. Bravo, désormais, ce projet est quasiment terminée. Il ne vous reste plus qu’à trouver un locataire. Pourtant, cette partie de l’investissement reste ce qui fait le plus peur aux investisseurs

Les difficultés et peurs des investisseurs

Trouver un locataire reste donc ce qui rebute le plus les investisseurs dans leur projet d’investissement immobilier locatif. Beaucoup de messages négatifs sont véhiculés par l’environnement proche quand vous commencez à parler de votre projet d’investissement immobilier. De même, ces messages ressortent dans la presse. Vous avez peut-être déjà entendu :

Très bien, certes, ces cas existent mais vous devez avoir à l’esprit que ces situations représentent une minorité de cas, et représentent 2% maximum de la population de locataires. En plus de cela, ces cas d’impayés sont fortement liés à des profils particuliers de locataires qui sont largement identifiables à l’avance avec les conseils que nous donnons sur notre page plus bas.

Trouver un bon locataire

On le sait tous. Tomber sur un mauvais locataire peut avoir un impact désastreux sur votre investissement locatif. Il s’agit de la principale cause d’abandon de l’investissement immobilier de la part des investisseurs car ces problèmes grèvent très fortement la rentabilité. En plus de cela, les impayés de loyers ont plusieurs conséquences :

Cependant, il ne doit pas y avoir de fatalité car les problèmes d’impayés de loyers ou de sélection de mauvais locataires peuvent être largement évitables avec les conseils que nous vous avons prodigué (bien qu’un « accident » ne puisse jamais être écarté). Ainsi, notre page consacrée à la mise en location ne se focalise pas uniquement sur la sélection du locataire mais est un processus plus « étendu » qui part du bien immobilier en lui-même et passe aussi par votre manière de mener cette sélection. Nous le verrons plus bas.

Sélection du locataire pour mon projet d'investissement locatif et la mise en location

Contenu de la page
"La mise en location de son bien immobilier"

L’objectif de cette page est donc de vous conseiller pour maximiser vos chances se sélectionner le locataire idéal, le locataire rêvé. Plusieurs chapitres de conseils, qui couvrent le processus entier de mise en location, sont dispensés plus bas : 

  • Chapitre I : Le cas spécifique de la location meublée
  • Chapitre II : La mise en location
  • Chapitre III : La sélection du locataire
  • Chapitre IV : Les différents types de baux
  • Chapitre V : Gérer les retards de paiement et impayés

Chapitre I : Le cas spécifique de la location meublée

Dans ce chapitre, l’objectif est de faire un point sur la location meublée en général. C’est en effet un type de location assez spécifique qui demande des compétences particulières afin de trouver un bon locataire par la suite. 

Qui dit « location meublée » dit souvent studio. C’est ce que pensent la plupart des temps les investisseurs, mais vous pouvez faire de la location meublée sur d’autres types de biens immobiliers.

Si vous aimez la décoration intérieure, c’est sûrement l’étape la plus satisfaisante de votre projet d’investissement immobilier locatif. Vous avez certes des exigences minimum à respecter pour meubler un logement. Mais comme mentionné précédemment, vous devez absolument chercher à faire de la qualité pour éviter les mauvais locataires.

Quand on parle de location meublée, on peut aussi aisément envisager la colocation. Ce type de location demande des connaissances particulières. Cette partie est donc consacrée à vous fournir des conseils sur la manière de meubler une colocation.

Chapitre II : La mise en location

Maintenant que vous connaissez les « bases » de la location meublée grâce au chapitre I, vous pouvez vous attaquer à la mise en location. Cela concerne autant la location de logement nu que la location meublée. Cette partie est très importante car elle va conditionner le succès de votre investissement locatif avec le chapitre III. 

Une bonne annonce va attirer logiquement plus de locataires. Ainsi, qui dit plus de locataires, dit potentiellement plus de choix et moins de risques de tomber sur le mauvais profil. Une bonne annonce doit suivre quelques règles de base mais aussi être meilleure que la concurrence.

Négligé par 99% des investisseurs, ces 2 points font la différence dans votre recherche de locataire. Bien que cela puisse paraître chronophage et difficile, ne compromettez pas ces étapes.

Chapitre III : La sélection du locataire

Une partie incontournable à maîtriser absolument est la recherche et la sélection du locataire. Théoriquement, vous avez désormais beaucoup de candidats grâce à votre superbe annonce. Vous êtes en train de planifier les visites avec vos candidats et il ne vous manque plus qu’à identifier le bon profil.

Bien souvent, la sélection du locataire passe par une analyse d’un comportement sur seulement quelques minutes avec votre locataire. La sélection de locataire va vous demander une très forte capacité d’analyse. Nous vous dressons ici une liste de profils de locataires en visite qui doivent attirer votre attention. Mais aussi, nous avons préparé une liste de points permettant de dire que vous êtes en face d’un bon profil potentiel.

Un processus de sélection exigeant va aussi faire le tri entre les mauvais et bons profils. C’est l’objectif de cette partie du chapitre III. Plusieurs éléments sont à connaître afin de sécuriser votre investissement locatif.

Chapitre IV : Les différents types de baux

Désormais, voici un chapitre un peu moins enchanteur qui est consacré aux différents types de baux. Vous devrez connaître les différentes spécificités et options possibles pour maîtriser à 100% votre sujet. Pour une mise en location, vous devez mener la barque. La connaissance des différentes types de baux est donc indispensable à une mise en location.

La location nue constitue une grande partie des annonces de location. Vous devez tout de même connaître certaines spécificités sur ces types de baux.

Les baux de locations meublées, au même titre que les locations nues, ont des spécificités à connaître. Nous abordons aussi le sujet des baux de colocation qui peuvent être un casse-tête pour certains bailleurs. 

La signature d’un bail avec le locataire ne doit aussi pas être prise à la légère. Vous devrez être rigoureux et vous imposer dans cette étape là. Car votre locataire sera théoriquement déjà sélectionné par vos soins et vous aurez beaucoup plus de difficultés à faire demi-tour en cas de point bloquant avec celui-ci.

Chapitre V : Les retards et impayés de loyers

On aborde ici le scénario le plus défavorable qui puisse vous arriver mais c’est nécessaire. Mieux vaut prévenir que guérir. Nous aborderons dans ce chapitre les impayés et retards de loyers et comment y faire face efficacement.

La recherche de la cause d’un impayé fait souvent défaut lorsque celui-ci arrive. Cependant, il existe une méthode pour vous permettre d’identifier au premier coup d’œil la cause d’un impayé. Il est primordial de mettre en place la technique que nous allons vous décrire plus bas afin de vous éviter des tonnes de questions, et de perte de temps.

Question sensible mais qui doit être abordée afin d’aborder tous les scénarios possibles. Bien que vous ayez sélectionné le locataire idéal à vos yeux, il se peut qu’un jour vous fassiez face à ce genre de situation et vous devez savoir comment réagir dans ces cas là.

Vous pouvez également doubler la sécurité de votre investissement en prenant en compte soit un garant soit une garantie de loyer impayé. Nous vous décrivons les modalités de la deuxième option dans le contenu de notre page plus bas.

Chapitre I : Le cas spécifique de la location meublée

Comme vous le savez déjà si vous avez consulté nos articles précédents, la fiscalité du meublé est différente et très intéressante. Nous vous conseillons de revoir en détail nos articles sur la fiscalité des revenus industriels et commerciaux et l’exploitation LMNP / LMP.

L’avantage de la location meublée en France est qu’elle est considérée comme une niche fiscale. Elle vous permet de déduire bon nombre de charges et d’amortissements de vos revenus de locations et par conséquent de facilement rendre votre assiette fiscale BIC négative, et ainsi ne pas payer d’impôts sur vos locations meublées. C’est donc un mode de location très privilégiée car elle permet également d’augmenter substantiellement les revenus issus des loyers. Vous avez déjà sûrement en tête la location courte durée qui est un type d’exploitation de logement en meublé touristique. Il y a aussi la location meublée classique qui permet tout de même de majorer le loyer de 15% à 20% par rapport au même logement en location nue. Mais il y a aussi la colocation qui peut être exploitée meublée et « clés en main ». 

C’est ce que nous tâcherons de voir dans ce premier chapitre dédié à la location meublée. 

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