La fiscalité
immobilière

Temps de lecture : 45 minutes

Bienvenue dans cette partie dédiée entièrement à la fiscalité immobilière, et plus précisément à la fiscalité liée à l’investissement locatif. Sur les 3 premières pages de notre site « conseils-immo-rentable.fr », vous avez pu voir les bases de l’investissement immobilier, ainsi que les notions d’actifs et de passifs. en effet, ils vous permettent de mieux penser le développement de votre patrimoine. La deuxième était ciblée sur la recherche de biens immobiliers. Les différents points que les investisseurs rencontrent tels que le secteur de recherche, les villes dans lesquelles investir et les types de biens à cibler.

Enfin, nous avons décortiqué pour vous les différents éléments et points à vérifier lors des visites de biens immobiliers afin de vous empêcher de faire une mauvaise affaire. Vous pouvez d’ailleurs revenir étudier la page en question en cliquant sur le lien ci-dessous. 

Désormais, dans cette nouvelle page, la fiscalité immobilière est abordée. Cette section permet de vous donner la culture financière et fiscale pour tous les types d’investissements locatifs que vous pourrez rencontrer. La fiscalité constitue un pilier dans votre projet d’investissement immobilier.

Attention aux pièges de la fiscalité immobilière

La plupart des investisseurs souhaitant se lancer dans l’investissement immobilier ou n’ayant pas beaucoup de connaissances sur la fiscalité la négligent trop fréquemment. Pourtant la fiscalité immobilière constitue un pan entier de votre projet qui va conditionner sa rentabilité. En effet, ne pas prendre en compte la fiscalité dans votre projet d’investissement locatif peut avoir de lourdes conséquences

Les questions des investisseurs sur la fiscalité immobilière

Pourtant, beaucoup d’investisseurs se posent la question du meilleur montage fiscal et cherchent les meilleurs solutions pour leur projet. La difficulté avec la fiscalité est qu’il n’existe pas de solution toute faite. C’est pour cela que la plupart de ces questions veut surgir :

Les questions fréquentes

fiscalité LMNP de l'immobilier meublé

Une vulgarisation de la fiscalité immobilière

Sur cette page entièrement consacrée à la fiscalité immobilière, nous tenterons de vulgariser et de rendre simple la fiscalité pour tous les investisseurs. Comme précédemment, nous ne pouvons pas vous donner une méthode toute faite pour optimiser votre projet immobilier. Une culture financière et fiscale solide vous permettra, au contraire, de répondre à toutes vos questions, mais aussi d’adapter le montage fiscal idéal selon vos objectifs et votre situation actuelle globale. 

Ainsi, il est indispensable aujourd’hui d’optimiser la fiscalité de votre projet immobilier si vous souhaitez investir. Au regard des niveaux de rentabilité affichés sur les annonces, grever votre cashflow juste parce que vous avez négligé le montage fiscal est dommageable et largement évitable. Un minimum de culture fiscale est requise pour faire les bons choix d’investissement, et donc on peut dire que la fiscalité à la portée de tous. En plus de cela, la fiscalité peut largement être déléguée par un expert dans son domaine ce qui peut vous éviter des erreurs communes ou des omissions juste parce que vous n’étiez pas au courant des règles administratives.

Fiscalité LMNP de votre investissement locatif

Ainsi, sur cette page, la fiscalité immobilière des locations d’habitation nues sera vulgarisée, ainsi que des locations de logements meublés communément appelé le LMNP. Les montages en société doivent aussi être bordés car ils complètent très bien la vision globale de la fiscalité immobilière. Bien que la fiscalité puisse paraître compliquée au premier abord, il suffit juste de connaître les divers mécanismes ainsi que les avantages et inconvénients pour s’en sortir.

Contenu du module
"La fiscalité immobilière"

L’objectif est donc de vous conseiller et de vulgariser la fiscalité immobilière et de savoir comment un projet immobilier peut vous impacter personnellement sur vos biens en nom propre. Nous nous positionnons ici en tant que conseillers afin de vous aider à choisir le meilleur montage fiscal pour votre projet immobilier. De toute façon, si vous souhaitez enchaîner avec plusieurs biens immobiliers ou vous professionnaliser, la consultation d’un expert comptable sera obligatoire pour gérer votre fiscalité. Ainsi, cette page est divisée en trois grands chapitres :

  • Chapitre I : La fiscalité des revenus fonciers
  • Chapitre II : Les montages en société
  • Chapitre III : La fiscalité LMNP

Chapitre I : La fiscalité des revenus fonciers

L’objectif de ce chapitre I est de commencer simplement avec la fiscalité des locations nues (non meublées) et avec un montage très peu considéré. Vous êtes ici dans la solution, si on peut dire, la plus basique de la fiscalité immobilière appliquée à l’investissement locatif. C’est ce que nous tenterons de vulgariser dans ce chapitre dédiée au travers de 2 sous-chapitres. 

Dans ce paragraphe, il sera utile de préciser le fonctionnement de la fiscalité aux revenus fonciers et les solutions de fiscalité qui se montrent à vous. La différence entre ces 2 régimes est importante et primordiale à connaître car elle impacte fortement la fiscalité de votre projet immobilier. 

Cette même « fiscalité » peut être utilisée dans des sociétés à prépondérance immobilière. Il est donc aussi important pour vous de connaître les particularités de ces types de montages fiscaux.

Chapitre II : Les montages en société

Désormais, passons une étape grâce au chapitre II en passant directement sur les montages en société. Vous comprendrez via ce chapitre pourquoi les montages en société peuvent être intéressants dans certains cas. Monter une société pour investir dans l’immobilier est très apprécié pour « encapsuler » votre projet dans une société dédiée à l’immobilier. Elle peut offrir aussi certains avantages fiscaux et patrimoniaux non négligeables.

Ce paragraphe explique ce que vous pouvez faire avec des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et comment elles vous impactent personnellement. Vous connaîtrez aussi les obligations fiscales et administratives si vous investissez en société.

Une part importante des investissement immobiliers en société consiste à calculer son résultat fiscal. Nous détaillons la liste des éléments que vous devez utiliser pour calculer ce résultat. L’analyse de celui-ci contribuera à ce que vous devrez payer de votre poche à l’administration française.

Enfin, nous aborderons les cas particuliers des dividendes et ce que vous pouvez vous autoriser ou non, mais aussi l’impact des plus-values à la revente lorsque vous revendez un bien immobilier appartenant à une de vos sociétés.

Chapitre III : La fiscalité LMNP

La fiscalité LMNP constitue un régime mixte entre les revenus fonciers et les montages en société. Il peut être utilisé pour les locations meublées et c’est pourquoi il est abordé en dernier dans notre page sur la fiscalité immobilière. Durant ce chapitre, nous vulgariserons les particularités de ce type de fiscalité mais aussi les diverses démarches administratives obligatoires qui sont souvent méconnues des investisseurs débutants

Le régime des locations meublées peut aussi comporter des pièges et il est important de connaître celles-ci pour éviter de faire des erreurs. Ces paragraphes serviront à vous détailler ces particularités. 

Egalement, comme pour les montages en société, nous détaillons les principes de calculs de résultats et l’impact que cela a sur votre fiscalité personnelle.

Point très important à considérer si vous louez des logements meublés en LMNP, vous devez considérer certaines démarches administratives afin de bénéficier correctement des divers avantages fiscaux que peut procurer cette niche fiscale française. 

Chapitre I : La fiscalité des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont une classe fiscale lorsque vous investissez dans des locations nues et directement en tant que particulier (sans utiliser de société). Vous faites un investissement locatif en nom propre. Il s’agit du montage le plus simple.

Vous pouvez acheter en direct pour louer des locations nues sans société. Ceci est valable pour les appartements, maisons nues, les garages, les caves, places de parking, les locaux professionnels et commerciaux non meublées et non équipés. Dans ces cas là des locations nues en nom propre, vous êtes soumis aux revenus fonciers.

Quand vos êtes au revenus fonciers, vous allez devoir faire un choix parmi 2 possibilités :

  • Le régime micro-foncier
  • Le régime réel

Ce type de fiscalité est en général utilisé par des personnes qui ne se préoccupent pas d’optimiser leur fiscalité ou des investisseurs débutants qui se lancent sans forcément connaître la fiscalité immobilière.

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