Immobilier
Les bases de l'investissement locatif

Temps de lecture : 40 minutes

Bienvenue dans cette première partie dédié aux bases de l’investissement locatif immobilier.  Nous souhaitons au travers de cet article poser les bases de l’investissement immobilier locatif et vous donner l’éducation financière nécessaire pour débuter dans l’immobilier. Ceci aussi afin de pouvoir vous permettre d’enchaîner sur les autres sections de notre site « conseils-immo-rentable.fr« . Cet article va nous permettre de revoir donc les bases de l’investissement immobilier, les principes clés, les difficultés et challenges que vous pouvez rencontrer et les solutions à mettre en face.

Vous souhaitez investir dans l'immobilier...

Vous comptez sûrement, comme la plupart des personnes, investir dans l’immobilier, à plus ou moins long terme. Souvent ces raisons principales sont les principaux moteurs pour se lancer dans l’investissement locatif immobilier

...mais vous avez plusieurs questions

Il est tout à fait normal quand on est débutant en immobilier ou quand on a peu de connaissances d’avoir des questions. L’objectif de notre site « conseils-immo-rentable.fr » est justement de vous donner les clés pour une meilleure éducation financière sur l’investissement locatif immobilier. Ainsi, vous vous êtes probablement posés certaines des questions suivantes, mais vous avez aussi potentiellement des fausses croyances :

Les questions fréquentes

Les fausses croyances

Questions récurrentes sur l'investissement locatif

Une introduction à l'investissement locatif

Pourquoi revoir les bases de l’investissement immobilier ?

Avant toute chose, il est important de poser les bases de l’investissement immobilier. Les différentes notions que nous aborderons vous permettront de vous réapproprier les notions de l’investissement locatif immobilier. Investir dans l’immobilier sans connaissances est très risqué. Ils peuvent vous faire perdre plusieurs années de développement de patrimoine sans les connaissances nécessaires. Ces notions vous permettront aussi d’être conscient des différents pièges dans lesquels vous pouvez tomber facilement si vous vous lancez dans l’immobilier sans connaissance ni formation préalable. Beaucoup de personnes investissent dans l’immobilier sans avoir de connaissances poussées et s’aperçoivent au bout de quelques années qu’ils ont fait une mauvaise affaire où qu’ils n’ont pas anticipé tel ou tel point primordial. 

Le but de notre site est de vous donner une éducation financière appliquée à l’immobilier la plus complète possible, afin de vous adapter au mieux à toutes les situations que vous rencontrerez dans votre aventure immobilière. Notre objectif principal est donc de vous aider à générer du cash, de générer du revenu grâce à l’investissement immobilier voire de vous faire accéder à votre liberté financière. Nos conseils sont aussi valables si vous voulez juste investir pour avoir un petit patrimoine pour votre avenir. Nous ne donnons pas bêtement une stratégie ABCD à appliquer. Nous préférons axer nos efforts sur votre compréhension de l’investissement locatif en vous donnant une culture financière la plus solide possible

Cela vous permettra également de gagner énormément de temps dans votre quête de générer des rentes rapidement voire de gagner votre liberté financière.

Contenu du module
"Introduction à l'investissement locatif en immobilier"

L’objectif de notre site est aussi de mettre des solutions en face des difficultés récurrentes rencontrées par les investisseurs. Aussi, nous souhaitons aborder les nombreux pièges que vous pourrez rencontrer lors de votre investissement immobilier. Ce module « Introduction à l’investissement locatif » est divisé en 3 grands chapitres :

  • Chapitre I : Les bases de l’investissement immobilier locatif
  • Chapitre II : Les critères d’un bon investissement
  • Chapitre III : Simuler son investissement immobilier locatif

Chapitre I : Les bases de l'investissement locatif en immobilier

L’objectif de ce chapitre I est, comme vu plus haut, de poser les bases pour les autres modules suivants. Il vous permet de prendre une vue macro de l’investissement immobilier au travers de principes clés. Plusieurs points seront donc abordés dans ce chapitre I :

Ici, nous tordons le cou aux idées reçues et aux fausses croyances. Oui, l’investissement est accessible. Beaucoup d’investisseurs débutants se créent des barrières pour éviter d’investir dans l’immobilier. Nous expliquerons les principes clés de l’immobilier et les principales qualités attendues d’un investisseur. 

Investir dans l’immobilier vous demandera de faire de bonnes affaires. Souvent les investisseurs font de mauvaises affaires car ils investissent sans connaître ce paramètre clé à prendre en compte : le cashflow. Souvent, le cashflow calculé ne correspond à ce que vous aurez durant la vie locative de votre logement. Il est très important de bien comprendre quel type de cashflow calculer.

Stop aux fausses croyances en pensant qu’il est impossible de s’enrichir en immobilier. Pour vous aider, nous vous décrivons les concepts d’actifs et de passifs, mais aussi ce que vous devrez faire pour faire grossir votre patrimoine de plus en plus rapidement. 

Chapitre II : Les critères d'un bon investissement locatif

Ce chapitre II rentre désormais un peu plus dans le vif du sujet. Il est primordial d’investir en immobilier tout en étant en sécurité. Plusieurs points seront donc abordés dans ce chapitre II.

Souvent, les investisseurs débutants ou lambda font des mauvaises affaires car ils ne prennent pas en compte ces critères. Ils se retrouvent soit bloqués. Soit ils ont perdus plusieurs années de création de patrimoine car ils ont eu un coup dur et ne peuvent se retourner proprement. Nous exposerons ces différents critères dans cette partie.

Bien que nous ayons un module entièrement dédié à la banque et au prêt bancaire sur notre site, vous devrez comprendre les bases sur ce sujet là et l’investissement immobilier locatif car la banque sera votre principal partenaire durant votre vie d’investisseur. « Quel budget », « quelle durée », « quel apport mettre », sont autant de questions qui seront abordées.

Ici, nous ne donnons pas de méthode « ABC » ou « 7 phrases toutes faites ». Comme cité plus haut, nous donnons une éducation financière et immobilière pour tout investisseur qui souhaite investir sereinement en immobilier et se créer un patrimoine plus rapidement et en sécurité. La question de la façon de penser vient donc tout logiquement et la question sur « comment investir » sera abordée.

Chapitre III : Simuler son investissement immobilier locatif

Ce chapitre III est primordial pour la suite de votre parcours. Un investissement locatif n’est pas un achat de résidence principale. Les chiffres et la logique doivent parler, pas le coup de cœur. Il est souvent très difficile de faire la part des choses en investissement locatif. C’est pourquoi un simulateur est à votre disposition pour pouvoir investir en immobilier et prendre les bonnes décisions.

PROJECT-IMMO vous aidera à vous projeter dans votre investissement locatif. Vous mentionnez les chiffres de votre investissement et le calculateur se charge de vous fournir les chiffres de votre projet immobilier locatif. 

Les investisseurs lambda ne prennent pas en compte toutes les charges et frais. Ils pensent faire une bonne affaire alors qu’en fait : non. L’outil PROJECT-IMMO vous permet de tout prendre en compte. Mais aussi, nous vous aidons à interpréter les résultats de votre projet immobilier locatif

L’outil PROJECT-IMMO sera en téléchargement libre une fois que vous aurez accédé à l’offre « Accès à vie » de notre site « conseils-immo-rentable ». Le calculateur est au format Excel mais peut être « transformé » au format OpenOffice. PROJECT-IMMO est accessible sinon via notre notre bibliothèque de produits. 

Consulter d'autres contenus sur notre site

Chapitre I : Les bases de l'investissement locatif immobilier

Dans cette partie, nous allons exposer les différents principes généraux financiers que vous devez connaître. En premier lieu, nous aborderons la question de la « cible » pour faire de l’investissement locatif et qui est le plus apte à réussir dans l’immobilier. Ensuite, nous continuerons avec une notion que vous connaissez potentiellement qui est le Cash-Flow. Et enfin pour clôturer ce chapitre, nous exposerons les notions d’actifs et de passifs comme le décrit si bien Robert KIYOSAKI dans son livre « Père riche, Père pauvre« . Nous vous conseillons d’ailleurs de vous procurer ce livre pour votre culture financière personnelle.

1. A qui est destiné l'investissement locatif

Le gros point fort de l’immobilier, c’est que c’est un vecteur d’investissement ouvert aux débutants ou aux personnes ne possédant pas de gros revenus. A partir du moment où vous êtes stables financièrement, vous pourrez être financés facilement par votre banque, ou une banque désireuse de travailler avec vous. Il n’y a pas besoin d’être riche pour investir.

L’immobilier permet donc d’acheter quelque chose qui va vous enrichir avec de l’argent qui n’est à pas vous. C’est pour cela que l’immobilier est beaucoup apprécié des particuliers qui souhaitent investir. Vous utilisez l’effet de levier grâce à un emprunt bancaire et les loyers que génèrent vos biens immobiliers sont censés rembourser votre mensualité de crédit et vos charges. 

L’immobilier peut être financé sans apport ou avec un apport minime. En tant que débutant, pour profiter au maximum de l’effet de levier, vous pouvez acquérir un bien avec un très faible apport et quand même vous enrichir.

L’immobilier permettra donc de vous faire gagner des revenus complémentaires. L’effet de levier du crédit n’existe que dans l’immobilier, c’est ce qui fait la beauté de l’investissement locatif.

Cependant, l’investissement immobilier est un stratégie long terme. Le but de notre site est de vous aider à vous créer un patrimoine immobilier solide. Vous rencontrerez certes des difficultés, des challenges, potentiellement des échecs mais aussi des belles réussites. 

Questions récurrentes sur l'investissement locatif

Nous avons donc créé notre site pour vous aider à gagner du temps, éviter les futures déconvenues mais aussi à vous donner une culture financière solide de l’investissement immobilier afin de vous éviter les erreurs classiques que peuvent faire les débutants ou encore les investisseurs inexpérimentés.

L’investissement immobilier doit être vu comme une course à très long terme et non comme une stratégie court terme. Faire plusieurs millions d’euros en quelques semaines est impossible, et il vous faudra être patient et persévérant. Il n’existe pas de recette toute faite ni de baguette magique dans l’immobilier. Nous tenterons de vous donner les meilleurs outils aujourd’hui disponibles pour optimiser vos investissements mais aussi consolider votre culture financière de l’immobilier.

Un effet de levier bien utilisé va vous permettre de « multiplier » l’argent. Par contre , un investissement qui se passe mal va multiplier dans le mauvais sens votre investissement immobilier. Il vous faudra du temps pour devenir un expert dans l’investissement. C’est pourquoi la persévérance, la motivation et la rigueur sont des traits de personnalité essentiels pour réussir dans l’immobilier.

2. La notion de cash-flow

Dans l’immobilier et l’investissement locatif en particulier, on va dire souvent qu’il y a deux écoles. Souvent, les 2 mondes ci-dessous sont souvent opposés, mais pour l’investissement immobilier, vous devez combiner les 2 notions : un investissement qui prend de la valeur et un bien rentable. Le but est de se mettre en sécurité. Il très important dans l’immobilier d’être en sécurité. Marquez ce mot d’une pierre blanche car c’est un critère clé qui sera aussi analysé par les banques.

a. Deux stratégies à adopter

Vous devrez combiner donc les deux notions ci-dessous pour un investissement réussi et en sécurité :

    • L’investissement patrimonial

L’investissement patrimonial correspond généralement à une stratégie de plus value à plus ou moins long terme. On attend donc que le prix du bien immobilier s’apprécie. C’est clairement une stratégie long-terme adoptée par la plupart des investisseurs lambda qui espèrent par chance obtenir une plus-value en quelques années. Ceci est valable dans un marché immobilier haussier où les prix montent mais beaucoup plus difficile à prévoir et risqué dans un marché baissier. Vous devrez donc investir en ayant une plus-value potentielle directement après l’achat. Si vous avez besoin de vendre votre bien en urgence, le fait d’être en plus-value latente vous sécurisera.

    • La rentabilité

On parle ici de cash-flow et donc bénéfice à la fin du mois une fois que toutes les mensualités et les charges ont été payées. C’est ce que nous appelions précédemment « multiplier l’argent ». Vous empruntez à la banque et les loyers remboursent vos échéances tout en vous laissant un bénéfice comptable à la fin du mois. Un investissement immobilier rentable va devoir dégager un flux de trésorerie, qui va vous aider à réinvestir et à refinancer des actifs. Cette technique est très puissante pour se créer du patrimoine.

b. Le Cash-Flow

Redéfinissons ensemble le terme de cash-flow que vous avez sûrement entendu un peu partout. Pour résumer la situation, vous avez 3 types de cash flow généralement utilisés par les personnes. Vous devrez vous focaliser sur le dernier :

    • Le cash flow Brut : 

C’est le calcul en général effectué par les agents immobiliers ou les investisseurs avec très peu de connaissances. Il correspond aux loyers – mensualité de crédit. Ce calcul CashFlow brut ne reflète pas du tout le flux de finances qui se passe réellement.

Calcul du Cash Brut pour un investissement locatif

    • Le Cash Flow Net :

Il correspond au Cash Flow Brut auquel vous retranchez les charges. Les charges correspondent aux charges qui vous vous permettre de gérer vos biens (taxe foncière, charges de copropriété…etc). Ce Cash Flow Net n’est toujours pas intéressant et ne prend pas en compte les futurs impôts. Il ne représente pas ce qu’il vous reste dans la poche à la fin du mois. 

Calcul du Cash Flow Net avant impôt

    • Le Cash Flow Net Net :

Le Cashflow Net Net correspond au Cash Flow Net auquel vous enlevez les impôts. Le Cashflow Net Net est donc ce qu’il vous reste en bénéfice comptable à la fin de l’année. C’est cette formule de calcul que vous devrez prendre systématiquement pour vos simulations d’investissement locatif. Nous vous conseillons de regarder la fiscalité sur notre site afin de réduire au maximum vos impôts afin que le Cashflow net net se rapproche fortement du Cashflow net. Ceci est très facile à réaliser si votre montage fiscal est bien optimisé. La fiscalité dépendra de votre montage fiscal et dépend de votre situation à un instant t. Il peut fortement influencer votre résultat final et c’est un pan important de l’investissement immobilier.

Cash Flow net après impôts de votre investissement locatif

Ce cashflow net net représente ainsi réellement ce qu’il vous reste à la fin du mois. Au début de votre parcours d’investisseur, la clé est pour vous d’investir en étant en sécurité . Car, durant votre parcours, vous aurez des soucis ou des imprévus à gérer, et le Cash Flow positif vous aidera à générer de l’épargne immédiatement disponible dans les moments difficiles.

2. La notion d'actif et de passif financier

Les actifs et les passifs

Un actif est quelque chose qui va générer un flux de trésorerie positif, comme par exemple l’immobilier quand vous générez du cashflow positif sur votre investissement, ou encore une action en Bourse.

Un passif est quelque chose que va vous coûter de l’argent et qui perd de la valeur dans le temps comme par exemple, une voiture, un téléphone, un canapé, un écran plat…etc). Il y a aussi beaucoup de débats sur la résidence principale. Bien qu’elle ne perde pas de valeur dans le temps, la résidence principale peut être considérée comme un passif car souvent les charges d’entretien contribuent à vous faire dépenser de l’argent.

Vous devez donc accumuler des actifs qui génèrent un bénéfice, qui va ensuite vous permettre de financer d’autres actifs. Les actifs ont un effet multiplicateur comme l’effet de levier. Vous devez ainsi diminuer les passifs et augmenter les actifs. N’importe quel investisseur peut oublier ce point là, mais c’est la base pour générer beaucoup d’argent. Donc avec l’argent que vous gagnez au travers de votre cashflow, n’achetez pas forcément le dernier smartphone à la mode ou encore pire, la Porsche avec toutes les options. Certes, vous pouvez utiliser 10 ou 20% de votre cashflow pour vous faire plaisir et le reste pour le réinvestir. Vous pouvez choisir bien entendu le pourcentage que vous souhaitez du moment qu’il reste assez bas et que vous avez conscience que vous vous enrichissez en investissant dans des actifs.

Les leçons de Robert Kiyosaki

Vous connaissez sûrement aussi Robert Kiyosaki, auteur du best-seller « Père Riche, père pauvre ». Dans son livre, Robert Kiyosaki vous dispense plusieurs enseignements clés liés à votre culture financière :

      • Leçon 1 : Les riches ne travaillent pas pour l’argent. Les personnes en bas de l’échelle travaillent pour de l’argent alors que les riches s’arrangent pour que l’argent travaille pour eux.
      • Leçon 2 : Sachez faire la différence entre vos actifs et vos passifs. Si la plupart des gens rencontrent des difficultés financières, c’est parce qu’ils ne savent pas faire la différence entre un actif et un passif. C’est la règle fondamentale à maîtriser si vous souhaitez devenir financièrement indépendant. Les riches acquièrent des actifs. Les pauvres et la classe moyenne acquièrent des passifs en pensant qu’il s’agit d’actifs. Pour être clair, et selon Robert Kiyosaki :
          • Votre maison est un passif mais n’est pas un actif.Le couple ou le propriétaire rembourse chaque mois une grosse somme d’argent pendant 20 ou 30 ans. Vous avez aussi les frais relatifs à l’entretien de la maison, ainsi que la taxe foncière. Nous ne sommes pas en train de vous dire de ne pas être propriétaire mais vous devez penser en premier lieu à acquérir des actifs.
          • Votre salaire n’est pas un actif. Bizarrement oui, votre salaire n’est pas un actif, car vous échangez du temps contre de l’argent. Votre argent ne travaille pas pour vous.
          • Votre voiture est le plus gros actif que vous pouvez posséder. Vous optez généralement pour un prêt bancaire pour la financer, et en plus de cela, votre voiture perd de l’argent tous les mois (sans compter les réparations).
      • Leçon 3 : Investissez dans des actifs. L’auteur vous conseille de travailler dur pendant votre temps libre afin de pratiquer cette stratégie d’investir dans des actifs et de diminuer vos passifs. C’est ce qu’il vous rendra riche. Robert Kiyosaki énumère aussi dans son livre quelques actifs dans lesquels il vous conseille d’investir :
          • Une entreprise dont vous êtes le propriétaire
          • Les obligations et les actions
          • Des biens immobiliers qui génèrent du Cash-Flow
          • Des reconnaissances de dettes
          • Des droits d’auteur
    • Leçon 4 : Eduquez vous financièrement. Les riches contrairement à la classe moyenne, ont pris le temps de s’éduquer financièrement. Les riches ont très vite compris par exemple, qu’ils pouvaient échapper à l’impôts en créant des sociétés. C’est ce que nous tenterons de vous expliquer sur notre site « conseils-immo-rentable.fr ».Nous vous conseillons de vous former dans plusieurs domaines clés pour maîtriser la culture financière : la comptabilité et la fiscalité, les stratégies d’investissement, comprendre les marchés, ainsi que le droit appliqué à l’immobilier.

Ces notions sont très peu connues de la population générale. Les informations que nous vous donnerons sur « conseils-immo-rentable.fr » plus de connaissance que 99% des personnes qui cherchent à investir.

Chapitre II : Les critères d'un bon investissement locatif

Dans ce deuxième chapitre, nous allons aborder les critères pour faire un bon investissement locatif. Ces critères seront abordés sur 3 parties. Vous connaîtrez les principales règles à respecter pour faire un bon investissement immobilier, mais aussi les stratégies financières au niveau macro et surtout le processus de réflexion lorsque vous investissez.

1. Les critères d'une bonne affaire immobilière

Lors de votre recherche d’investissement immobilier, vous allez devoir respecter plusieurs notions très importantes afin de trouver la pépite, le bien immobilier qui fera que vous avez entre les mains une bonne affaire :

  1. Trouver un bien avec du Cash Flow positif
  2. Augmenter la valeur de votre bien immobilier
  3. Investir dans le bien immobilier en augmentant votre niveau de sécurité

a. Trouver un bien immobilier avec du Cash Flow

Nous avons déjà vu cela auparavant. Vous allez acheter un bien immobilier pour lequel votre futur locataire va vous payer un loyer. Ce loyer devra couvrir les mensualités de crédit, les charges et les impôts. Le bien est donc en situation d’autofinancement.

Le locataire va donc rembourser votre emprunt intégralement. La banque va devoir vous faire confiance sur des affaires avec du cash flow positif. Nous recherchons un cashflow le plus élevé positif. Vous devrez chercher un vrai cashflow positif, mais pas à la limite de l’autofinancement. Ce cashflow doit vous permettre de générer suffisamment de trésorerie à la fin du mois pour pallier aux éventuels imprévus mais aussi, dans le meilleur des cas, à vous permettre d’acquérir de nouveaux actifs.

Générer du cashflow avec l'immobilier

Certains secteurs comme les grandes villes ou Paris sont plus difficiles pour trouver un bien immobilier avec du cashflow, mais vous pouvez trouver plein d’opportunités en vous éloignant des grandes villes. Vous pouvez consulter notre article « Dans quelles villes investir » pour en savoir plus.

Ayez bien en tête aussi, que même si vous avez un cashflow faiblement positif, votre locataire vous remboursera quand même votre mensualité de prêt auprès de la banque ainsi que vos charges et impôts. Bref, pour conclure, le temps joue en votre faveur dans l’immobilier car votre locataire va vous rembourser du capital. C’est pour cela que les premiers investissements sont souvent les plus durs mais aussi les plus risqués.

Le deuxième critère relatif au cashflow est aussi d’atteindre le seuil des 70% qui correspond à un autofinancement bancaire. Généralement les banquiers pondèrent les futurs loyers à 70% et le comparent à la mensualité de crédit pour voir si votre bien s’autofinance. Dans la plupart des cas, quand vous avez du cashflow positif, vous atteignez l’autofinancement bancaire. Les banques pondérent en général 70% mais cela peut être variable selon les établissements. Vous pourrez rencontrer 60%, 65%, 75%.

Formule de l'autofinancement bancaire pour l'investissement locatif immobilier
Critère de calcul de l'autofinancement bancaire

La rentabilité affichée en pourcentage est juste un indicateur qui ne doit pas trop vous intéresser. Un bien autofinancé vous affichera en moyenne 7 à 8% de rentabilité sur la papier. Comme vu précédemment, seul le CashFlow Net doit être votre boussole dans votre recherche.

 

b. Sublimez votre bien immobilier

Pour améliorer la valeur de votre bien immobilier, le premier critère est d’avoir un bien rénové grâce aux travaux potentiels que vous y effectuerez. Une rénovation apportera une plus-value à votre bien.

Également et grâce aux travaux et suivant la disposition de votre bien immobilier, vous pouvez augmenter sa valeur en créant des surfaces supplémentaires comme des mezzanines par exemple, ou encore aménager des combles.

L’autre levier possible est aussi la division de bien immobilier. Car les petites surfaces se louent et valent toujours plus cher au m² par rapport aux grandes surfaces.

Pour finir, la principale notion à garder en tête pour acheter un bien avec une forte valeur, est d’acheter en dessous du prix du marché de la ville ou de votre quartier.

Sublimer un bien immobilier pour son projet d'investissement locatif

b. Pensez sécurité

Cette notion est très importante car vous devez penser en investissant dans immobilier à la sécurité financière de votre projet.

La liquidité de votre bien immobilier est une de ces notions. L’immobilier n’est pas un actif très liquide car cela prend un certain temps pour vendre le bien, signer le compromis et récupérer ses fonds.

Ce troisième point est directement en lien avec le précédent car si vous achetez en dessous du prix du marché, ou encore si vous augmentez la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez augmenter mécaniquement la liquidité de votre bien, car vous aurez la possibilité et une marge supplémentaire pour vendre moins cher et de quand même être en plus-value.

Avoir un bien immobilier rentable pour son projet d'investissement locatif

Au niveau sécurité, vous devez également penser à la revente future au moment où vous achetez. La revente est aussi une sécurité à envisager dans votre investissement immobilier. Le secteur et le type de bien à rechercher doivent être cohérents. et suffisamment dynamiques.

Dans l’onglet sécurité, nous l’avons déjà évoqué mais l’épargne vous aidera à être en sécurité dans votre parcours immobilier. Pensez à toujours avoir de l’épargne facilement disponible car un parcours immobilier vous fera toujours passer par des moments potentiellement difficiles (des dégâts dans l’appartement, le chauffe-eau à changer, dégâts des eaux, une vacance locative, ou un souci avec un locataire). Généralement nous conseillons aux investisseurs d’avoir plusieurs mois d’avance de trésorerie en termes de loyers. Les différés de prêt sont aussi utiles à envisager auprès de votre banque si vous n’avez pas de trésorerie.

Autre point important déjà évoqué sur le point précédent pour sécuriser vos investissements immobiliers. Vous devez penser à proposer des biens immobiliers de qualité. La qualité des appartements à la location est un point primordial et va augmenter votre liquidité à la revente. Également, un appartement de qualité va vous permettre d’attirer plus de locataires potentiels et mécaniquement vous pourrez sélectionner le meilleur locataire. Généralement, les appartements de mauvaise qualité attirent les mauvais locataires. Donc la rénovation récente et un produit de qualité est très important dans votre investissement pour maitriser le risque. Un appartement de qualité et rénové ou proposant de belles prestations réduira drastiquement votre vacance locative.

2. La stratégie au niveau bancaire

Comme nous l’avons vu précédemment, vous devez donc chercher un bien immobilier générant un Cash flow après impôts positif, et qui génère donc de l’argent ou de l’épargne à la fin du mois. Vous devez aussi contrôler le fait que votre projet immobilier s’autofinance aux yeux de la banque en respectant le critère de pondération des loyers (70%).

A partir de là, vous vous posez sûrement la question de votre budget ainsi que de la durée d’emprunt pour votre futur investissement. C’est ce que nous allons voir dans les paragraphes suivants.

a. Déterminer son budget

Une des questions que vous devrez vous poser est d’estimer votre budget. Cela va vous permettre d’identifier votre limite en termes de prix afin de maximiser vos chances de trouver un prêt auprès des banques. De plus, les agents immobiliers vous demanderont toujours votre budget pour vos recherches.

Pour calculer votre budget, vous allez devoir calculer votre budget en fonction de votre taux d’endettement. Les banques ont un seuil maximal en général de 35%. La banque veut maîtriser un risque et un taux d’endettement supérieur à 35% est signe de risque plus élevé pour lui.

Déterminer le budget pour un prêt immobilier en vu de son investissement locatif

Exemple de détermination de budget

Par exemple, pour 2000 € de salaire, vous ne pourrez donc rembourser que 33% de 2000 € soit 660 € environ.

A partir de ces 35% de vos revenus, vous pouvez utiliser un simulateur de prêt et calculer votre capacité d’emprunt sur une durée représentative de 20 ans.
Pour 660 ans par mois pendant 20 ans, à un taux moyen de 2%, vous pourrez emprunter théoriquement 125 000 €.

Si vous avez des loyers issus de locations, prenez en compte le pourcentage de 70% utilisé par les banques et en retranchant les mensualités. Si par exemple, vous avez un appartement avec 500 € de loyer et 300 € de mensualité. Vous aurez à ajouter à vos revenus : 500 x 70% – 300 = +50€.

Donc pour résumer, si votre budget est de 125 000€ comme calculé plus haut. Vous pouvez annoncer aux agents immobiliers un budget arrondi à 200 000 €, car vous allez forcément négocier.

Cette technique vue dans notre exemple vous permettra d’éviter les écueils auprès des banques et les refus de prêts bancaires.

Autre point, pensez à solder tous vos prêts consommation pour augmenter votre capacité d’endettement et augmenter vos chances auprès des banques. Réduisez vos passifs à crédit !
Cependant, ne vous pensez pas bloqué si vous avez un refus de la part de votre banque. Les règles et modes de calcul des banques diffèrent selon les établissements, et même au sein de la même enseigne. De même, la politique de la banque du moment peut varier et les prêts immobiliers peuvent être plus ou moins facilement acceptés et des concessions peuvent être faites sur le seuil des 35% selon les périodes et l’avancement des banques par rapport à leur objectifs.

Aussi, certaines banques seront plus enclines à prêter de l’argent pour de l’investissement locatif et d’autres pour de la résidence principale. Vous devez faire en sorte aussi de montrer à votre future banque prêteuse de montrer que vous avez de l’épargne afin de vous aider à faire accepter votre dossier de prêt. Nous vous exposons plus tard la stratégie pour présenter votre projet à la banque et maximiser vos chances.

b. Déterminer sa durée d'emprunt

La question que vous posez sûrement est la durée de l’emprunt. Vaut-il mieux choisir une durée d’emprunt bancaire court ou longue ? Il y a effectivement des avantages et des inconvénients dans les deux choix. Mais, il n’y a pas de réalité universelle.

Cependant, si vous en êtes au début de votre patrimoine immobilier, que vous créer un cercle vertueux dans l’immobilier, et que vous voulez réinvestir votre Cashflow dans d’autres actifs, qui vont eux même vous permettre de générer d’autres actifs. Il vous faudra donc générer le plus possible de CashFlow. Pour cela, vous devrez ainsi choisir généralement entre plusieurs durées : 15 ans – 20 ans – 25 ans.

Déterminer la durée d'emprunt pour un prêt immobilier pour son projet d'investissement locatif

Certaines banques peuvent vous dire qu’elles financent sur 15 ans ou 20 ans maximum, mais ceci n’est pas vrai. Certaines banques financent vraiment sur 25 ans et cela peut même varier suivant les agences de la même enseigne. Certains banquiers ou banques ne sont pas spécialisés dans l’investissement locatif et ne vous proposerons pas des durées longues.

Certaines banques ne sont pas spécialisées dans l’immobilier locatif et ne vous proposeront donc pas des financements sur 25 ans. Certaines banques vous diront même que c’est impossible d’emprunter sur 25 ans mais il ne faut pas s’arrêter à ses faux mythes. Aussi, certains proches peuvent vous signifier qu’emprunter sur 25 ans n’est pas possible voire même contre-productif et pas optimisé.

Vous devrez donc aller chercher les durées d’emprunt les plus longues possibles car mathématiquement votre mensualité sera plus faible par rapport à un prêt bancaire avec une durée courte. Ainsi, vous générerez plus de Cash Flow avec des durées longues.

De plus, emprunter sur des durées longues vous aidera à réduire votre pourcentage d’endettement. Les banques ont une règle stricte aujourd’hui de ne pas s’endetter à plus de 35%. Certes, il y a des cas spécifiques des des types de calcul qui peuvent contourner cette règle. Emprunter donc sur des durées plus longues vous aide à réduire votre endettement et vous aidera ainsi à enchaîner les biens immobiliers.

Veillez donc à générer du Cashflow positif en faisant en sorte que vos loyers payent les mensualités de crédit ainsi que toutes les charges. Généralement, nous vous conseillons que votre investissement locatif s’autofinance sur 25 ans mais à minima sur 20 ans également pour investir en sécurité comme décrit précédemment.

Avec des durées courtes comme 15 ans, vous ne générerez généralement pas de Cashflow avec votre bien immobilier. A moins de faire un affaire extraordinaire. Certes, vous pouvez vous dire qu’au bout de 10 ans, vous pouvez à avoir un loyer plein rapidement. Mais en empruntant sur des durées courtes, cela revient pour vous à acquérir un passif et non un actif. Et vous augmentez drastiquement votre taux d’endettement, ce qui peut vous bloquer si vous souhaitez acheter plusieurs biens immobiliers.

Mais le fait d’investir sur des durées longues est un autre effet de levier dans l’immobilier. Emprunter sur des durées longues vous permettra de déduire des charges plus longtemps au niveau de la fiscalité. Les intérêts d’emprunt pèsent une grosse partie dans les charges et vous devez vous en servir pour optimiser votre fiscalité. Nous abordons ces notions dans la partie Fiscalité sur notre site.

Attention cependant si vous cherchez à investir en société, car généralement les banques n’empruntent pas sur des durées supérieures à 20 ans voire 15 ans. Ceci est valable pour les montages en professionnel type SAS, SARL.Concernant les SCI, les banques pourront vous proposer tout de même des durées longues de 25 ans.

Autre effet de levier très efficace, vous pouvez utiliser le différé de prêt. C’est-à-dire que les X premiers mois de votre prêt, vous ne remboursez pas votre mensualité à la banque. Les banques peuvent proposer généralement 1 an de différé total.
Autre type de différé, vous pouvez négocier un différé partiel. Vous ne remboursez pas le capital durant la première année mais seulement les intérêts.
La durée de différé est négociable selon votre interlocuteur à la banque, votre type de projet, votre profil ou encore les travaux à envisager dans votre bien immobilier.

Pour conclure, on peut vous donner des loyers pleins les premiers mois du prêt bancaire. Le différé bancaire gonflera artificiellement votre cashflow et peut vous permettre de gonfler votre trésorerie voire même de réinvestir dans des actifs.

Pour être honnête, le taux d’intérêt n’est pas si important que ça, car il n’impacte pas beaucoup votre mensualité de prêt. En revanche, des durées d’emprunt plus longues impacteront et réduiront votre mensualité significativement, pour vous faire basculer en situation de cashflow positif.

3. Le processus de réflexion à adopter

Pour investir dans l’immobilier, vous allez devoir penser suivant plusieurs critères et différentes étapes. Il est très important de penser à ces étapes dans le bon sens. Certaines questions que vous vous posez certainement ne peuvent arriver qu’après avoir répondu à d’autres en amont. Les critères et notions à prendre en compte dans l’ordre sont donc les suivants :

    1. Votre bien immobilier et son rendement (cashflow)
    2. Votre temps pour gérer le bien immobilier et votre aisance par rapport au projet
    3. Le montage fiscal

a. Trouver un bien immobilier rentable

Vous devez trouver en premier lieu un bien immobilier rentable. Pour rappel, vous devez vous concentrer sur le fait de trouver un bien immobilier avec :

  • Un Cash Flow positif
  • Atteindre l’autofinancement bancaire grâce à la règle des 70% pratiquée par les banques
  • Acheter en dessous du prix du marché de votre secteur

Grâce à ces critères, vous augmentez votre sécurité pour votre investissement. En effet, acheter en dessous du prix du marché pour aidera à être en sécurité en cas de revente de votre bien pour gérer vos imprévus ou pour vous reconstituer une trésorerie.

Après chaque visite lors de vos recherches, vous allez devoir vous forcer à penser à tous les scénarios possibles d’exploitation du bien afin pour vous d’optimiser le rendement de votre futur investissement : Location nue, meublée, colocation, location courte durée, division, exploitation de combles aménageables, découpe de terrain…etc. Penser à la future exploitation du bien immobilier est donc primordial pour optimiser votre investissement et trouver du Cash Flow positif. Vous devrez également être créatif et potentiellement trouver des solutions que les investisseurs concurrents n’ont pas forcément trouvé. 

b. Votre temps disponible et votre niveau d'expertise

L’autre critère primordial à prendre en compte est votre temps mais aussi le critère « Temps de gestion vs. Rentabilité vs. Problèmes ». Il représente votre implication personnelle dans le projet. Pour cela, vous avez plusieurs notions à prendre en compte :

  • Le lieu de recherche de votre investissement locatif

Bien entendu, vous devez penser à cibler un lieu de recherche pour votre investissement, grand maximum 2 voire 3. Selon où vous êtes en France, à Paris ou une grande ville, il vous sera certainement difficile de trouver un bien avec du CashFlow car la demande et la tension immobilière sont très élevées.

Ainsi, beaucoup d’investisseurs s’éloignent des grandes villes pour investir à une ou deux heures de chez eux dans des villes à taille moyenne. Attention à ce point car cela aura un fort impact sur votre temps de recherche. Des biens immobiliers à 1 heure de chez vous peuvent facilement vous manger une demi journée voire une soirée entière.

  • L’exploitation de votre bien immobilier

Autre point à considérer, si vous vous éloignez des grandes villes pour investir dans des coins un peu moins peuplés. Vous devrez penser à la gestion de vos locataires, des entrées et sorties, mais aussi vous aurez à gérer les potentiels travaux à effectuer.

De même, exploiter votre bien en location nue n’aura pas du tout le même impact que si vous exploitez votre bien en location courte durée AirBnb ou encore colocation, car là encore les trajets et leur durée seront beaucoup plus fréquents. Pour une location AirBnB si vous ne déléguez rien, comptez facilement 5 à 6 heures de travail par semaine pour un studio ou un T2. Ainsi, certaines personnes ne pratiquant par exemple que de la courte durée ne peuvent pas, par manque de temps, s’investir dans d’autres biens, car très pris avec leur location courte durée à gérer.

Vous devrez prendre en compte ces points là aussi car ils sont non-négligeables surtout si votre emploi du temps est déjà très chargé ou ne permet pas de flexibilité.

  • Vos connaissances ou votre expertise 

L’autre point négligé par tellement d’investisseurs, est la connaissance par rapport à l’investissement qu’ils souhaitent réaliser. Certains investisseurs peuvent se lancer dans des travaux sans connaissances particulière, ou pire en ignorant complètement les démarches et le droit immobilier. Certains par exemple font de la division de lots sans connaître les règles primordiales à respecter. Vous devrez vous former avant de penser à la future exploitation de votre bien et être sûr que vous maîtrisez tous les rouages.

Pour conclure, vous devez obligatoirement penser à votre future implication à la gestion et recherche de votre bien immobilier.

c. Le montage fiscal et social

Ainsi, après avoir pensé à optimiser votre bien, pensé à votre futur implication, vous pouvez enfin penser au montage fiscal et social. Beaucoup de personnes se posent la question de créer une SCI ou une société, mais trop souvent avant d’avoir trouvé le bien immobilier. La question de créer une SCI ou faire un autre montage ne vaut rien tant que vous n’avez pas trouvé votre immobilier et que vous ne connaissez pas l’exploitation que vous souhaitez lui en faire.

Dans la partie fiscalité, nous vous aidons à penser à la future exploitation sociale et fiscale de votre bien immobilier.

La contamination patrimoniale et fiscale

Dernière remarque concernant ces notions importantes, surtout si vous avez plusieurs bien immobiliers. Chaque critère énoncé plus haut, se contaminera entre chaque et durant chaque investissement que vous ferez.

Par exemple, il vous sera plus difficile d’avoir 10 appartements à 3 heures de chez vous, que 10 appartements à 15 min de votre résidence principale. De même, un mauvais montage fiscal peut rendre le montage d’un autre bien immobilier de votre patrimoine moins rentable.

Cela vaut aussi dans l’autre sens, des investissements bien faits se contaminent entre eux. Tous les investissements sont donc indirectement liés entre eux.

Chapitre III : Simuler son projet d'investissement locatif immobilier

Dans ce chapitre nous souhaitons vous mettre à disposition un outil indispensable à la simulation de votre investissement locatif. Attention, cet outil ne vous dispense pas de faire vos calculs de votre côté également, de vérifier les mensualités bancaires et votre cash-flow avec la banque. Il s’agit d’un outil d’aide à la décision qui vous aiguille sur la position de votre bien en termes de rentabilité par rapport au prix d’achat et aux autres paramètres tels que les charges et les loyers.

1. Un outil d'aide à la décision

Notre simulateur PROJECT-IMMO est donc un fichier de calcul Excel qui vous demandera de rentrer différentes données de départ pour calculer la rentabilité de votre projet immobilier, l’autofinancement bancaire, et le cash-flow. Nous vous proposons aussi des scénarios de négociations de prix pour vous aider à vous positionner très rapidement. Vos données seront donc calculées en fonction de ce que vous rentrez dans le simulateur :

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