L'activité de
marchand de biens

Temps de lecture : 45 minutes

Bienvenue dans cette partie assez spécifique et qui relève de l’investissement immobilier pour les personnes avancées et expérimentées : l’activité de marchand de biens. L’activité de marchand de biens est très complexe. Elle demande beaucoup de connaissances mais aussi d’expertise en investissement immobilier. C’est ainsi, que nous vous recommandons très fortement de revoir toutes les pages de notre site « conseils-immo-rentable.fr« . Cela permet de maîtriser tous les aspects qui vont être décrits sur cette page, surtout si vous êtes débutant, avant de commencer sur l’activité de marchand de biens. Ainsi, vous avez pu voir les points ci-dessous :

En effet, l’activité de marchand de biens implique de lourdes responsabilités quand elle est faite de façon professionnelle. Elle ne doit pas être pratiquée en nom propre. Mais il se peut que certains investisseurs pratiquent l’achat-revente sans savoir qu’ils peuvent se faire requalifier. Ils se font très lourdement redresser fiscalement par l’administration.

Le danger de pratiquer l'activité de marchand de biens

Nous en avons déjà un peu parlé dans le paragraphe ci-dessus. Pratiquer l’activité de marchand de biens implique un montage professionnel et très rigoureux. Il demande aussi l’état d’esprit d’un professionnel de l’immobilier. La pratique de cette activité en nom propre ou en tant que particulier sans connaître les risques associés peut très facilement vous ruiner si l’administration vient à vous redresser, ou si un acheteur se retourne contre vous. Et nous ne mâchons pas nos mots. Ainsi, pratiquer une activité de marchand de biens pratiquée hors des clous peut :

Cela peut faire peur au vu de ce qui est avancé ici. Mais nous souhaitons au travers de notre site vous faire prendre conscience des divers risques afin de pouvoir les éviter. Mais aussi de les repérer quand ils peuvent potentiellement survenir. L’activité de marchand de biens demande donc d’être très au fait des législations immobilières, du droit immobilier et des diverses règles en la matière.

De multiples dangers en marchand de biens

De nombreux dangers sont présents quand vous pratiquez l’activité de marchand de biens et il vous faudra les connaître afin d’anticiper chaque situation, contexte, et vous adapter au bien immobilier. Au delà des risques liés à l’investissement immobilier dit « classique », une activité de marchand de biens a donc de nombreux risques, qui peuvent être listés ci-dessous de manière non exhaustive :

Cependant, l’activité de marchand de biens est tout à fait possible et envisageable si vous êtes bien formés et spécialisés en immobilier. De même, cela peut être un tremplin formidable pour les investisseurs qui veulent accélérer en immobilier. Car une opération d’achat-revente qui génère pas mal de cash peut vous faire passer très rapidement un palier dans votre création de patrimoine. Ce sont aussi des stratégies qui peuvent être envisageables. C’est à dire, faire une opération d’achat-revente qui permette de financer par la suite un bien immobilier comptant ou qui permette de mettre un gros apport sur un projet plus gros comme un bel immeuble.

Opération de marchand de biens

Contenu de la page
"L'activité de marchand de biens"

L’objectif de cette page est donc de vous conseiller et de mettre en lumière les différents risques liés à une activité de marchand de biens, mais aussi mettre en lumière vos obligations. Nous considérons aussi que vous êtes suffisamment formés sur les autres pans de l’investissement immobilier. Les chapitres suivants, sont dispensés plus bas : 

  • Chapitre I : Introduction à l’activité de marchand de biens
  • Chapitre II : La requalification en marchand de biens
  • Chapitre III : Les engagements du marchand de biens
  • Chapitre IV : Le prêt immobilier en tant que marchand de biens
  • Chapitre V : La fiscalité en marchand de biens

Chapitre I : Introduction à l'activité de marchand de biens

Une petite introduction à l’activité de marchand de biens est nécessaire pour commencer à appréhender ce type d’activité. L’objectif du chapitre I est composé de diverses généralités pour commencer.

Le but de cette partie est de définir le rôle du marchand de biens et son activité principale, ainsi que la meilleure manière de la pratiquer.

Avant de commencer à rentrer dans le vif du sujet, il convient de bien définir les qualités requises pour réussir dans l’activité de marchand de biens. Sans ces qualités, il vous sera difficile de performer.

Chapitre II : La requalification en marchand de biens

Un chapitre nécessaire et obligatoire comme le chapitre II, aborde la requalification en marchand de biens. Ce point est indispensable à connaître si vous ne souhaitez pas avoir de sérieux problèmes avec l’administration fiscale. 

Plusieurs critères sont pris en compte pour décider si vous devenez marchand de biens de façon automatique. Vous devez les connaître pour ne pas vous faire piéger.

Vous rentrez dans les critères de requalification en marchand de biens et le verdict est tombé : vous êtes requalifié marchand de biens. Nous décririons ici ce que cela implique pour vous directement. Les conséquences peuvent être lourdes.

Chapitre III : Les engagements et obligations des marchands de biens

Activité extrêmement encadrée et considérée comme professionnelle. Vous devrez respecter divers engagements et plusieurs obligations si vous pratiquez une activité de marchand de biens.

Nous listerons ici les engagements et obligations à respecter en tant que marchand de biens. Il ne s’agit pas en effet d’un investissement immobilier classique. Le marchand de bien est considéré comme un professionnel de l’immobilier avec toutes les conséquences qui en découlent.

Bien entendu, vous rencontrerez plusieurs cas spécifiques selon les projets immobiliers que vous rencontrerez. Certains sont à connaître absolument et sont en lien avec les engagements de l’activité de marchand de biens.

Chapitre IV : Le prêt immobilier en tant que marchand de biens

Impossible de parler investissement immobilier sans parler du financement bancaire. Sauf que dans le cas d’une activité de marchand de biens, la relation avec la banque et les exigences de la banque sont bien particulières.

le prêt immobilier pour un projet d’achat revente est complètement différent d’un investissement immobilier classique. Vous devrez connaître les particularités de cette phase là.

Attention aux clauses dans ces offres de prêt. Elles sont toujours plus exigeantes et cadrent encore plus les engagements obligatoires de l’activité de marchand de biens. 

Chapitre V : La fiscalité en marchand de biens

Le dernier chapitre de cette page aborde un des éléments les plus importants et dangereux de l’activité de marchand de biens : la fiscalité. Certains éléments doivent être connus et maîtrisés car ils impactent fortement la rentabilité.

Bien que nous ne conseillerons pas de pratiquer une activité de marchand de biens en nom propre, vous connaîtrez la fiscalité de celle ci et les conséquences qu’elle peut avoir sur vous.

La fiscalité en société de marchand de biens est abordée ici. Bien qu’elle puisse paraître simple au premier abord, certains éléments critiques doivent être abordés et connus pour maîtriser votre activité et générer plus facilement du cash.

Ce critère, si il est mal évalué, peut transformer votre investissement comme bon au départ, en une très mauvaise affaire. Un outil de calcul sera à votre disposition pour prendre les meilleures décisions.

Chapitre I : Introduction à l'activité de marchand de biens

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un marchand de biens ? Ce sont essentiellement des investisseurs en immobilier pratiquant l’achat-revente de biens immobiliers, la promotion-rénovation, la division immobilière en vue de revendre les biens à la découpe…Ainsi, vous achetez et revendez du stock de biens immobiliers. Cela peut être des immeubles, des lots de copropriété, des terrains, des locaux voire même des parts de société à prépondérance immobilière.

Le rôle du marchand de biens va être de revendre logiquement un bien plus cher. Vous spéculez donc sur le marché de l’immobilier. Ainsi, la connaissance du marché de l’immobilier doit être parfaitement maîtrisée de votre part mais aussi la fiscalité de l’activité de marchand de biens et tout ce qui tourne autour de la connaissance juridique.

Il y a deux types de profils d’investisseurs qui font aujourd’hui de l’achat revente :

  • L’achat-revente classique sans être déclaré
  • L’achat revente sous un statut de professionnel de marchand de biens

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